如今，越來(lái)越多的人選擇用按揭貸款的方式來(lái)買(mǎi)房，但是在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，往往容易忽略其中這么一個(gè)條款：“若買(mǎi)受人在該商品房辦理完抵押登記前未按銀行規(guī)定按時(shí)償還貸款，導(dǎo)致銀行劃扣出賣(mài)人保證金或?qū)Τ鲑u(mài)人造成其他損害的，出賣(mài)人有權(quán)解除合同并要求買(mǎi)受人賠償損失。”

近日，南靖縣的張先生就因?yàn)楹鲆曉摋l款，擅自“斷供”4個(gè)月，結(jié)果被開(kāi)發(fā)商起訴要求解除購(gòu)房合同。

擅自“斷供”致房地產(chǎn)公司遭代償

2014年12月22日，張先生與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議，合同約定張先生向該公司購(gòu)買(mǎi)址在南靖縣山城鎮(zhèn)某小區(qū)一套房屋，交易價(jià)款為40萬(wàn)余元。

合同簽訂后，張先生交納首付款18萬(wàn)余元，按揭貸款22萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商作為保證人對(duì)房屋辦理抵押登記前提供階段性擔(dān)保。同時(shí)，雙方就張先生在對(duì)辦理完房屋抵押登記前償還銀行貸款的問(wèn)題上，作如下約定：在辦理按揭貸款手續(xù)后，至還清全部銀行按揭貸款前，連續(xù)三個(gè)月或者累計(jì)六個(gè)月未償還按揭貸款本息，導(dǎo)致該房地產(chǎn)公司履行擔(dān)保義務(wù)的，該房地產(chǎn)公司有權(quán)隨時(shí)解除合同，張先生需要按《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中房屋總價(jià)款的20%標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。

2019年7月起，購(gòu)房后的張先生數(shù)次因資金周轉(zhuǎn)困難，未能按時(shí)償還銀行貸款，根據(jù)合同有關(guān)約定，銀行在該房地產(chǎn)公司的保證金賬戶(hù)上劃扣了張先生逾期按揭貸款本息6984.77元。

購(gòu)房者被訴請(qǐng)解約并支付違約金

今年7月13日，該房地產(chǎn)公司在多次聯(lián)系張先生未果后，一紙?jiān)V狀將張先生訴至南靖縣人民法院，請(qǐng)求依法判令解除雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并要求張先生支付違約金80530.6元及代墊的銀行貸款本息6984.77元等。

承辦法官在了解案情后，發(fā)現(xiàn)張先生由于自身沒(méi)有穩(wěn)定工作，加上疫情期間無(wú)法外出務(wù)工，經(jīng)濟(jì)困難，這才導(dǎo)致無(wú)法及時(shí)歸還按揭貸款，并非惡意拖欠房貸。考慮到案件的裁判結(jié)果可能讓本就拮據(jù)的張先生雪上加霜，承辦法官一邊告知張先生不及時(shí)償還銀行貸款的后果，一邊聯(lián)系原告方代理律師并告知張先生的困境。

最終，在法官的調(diào)解下，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，張先生當(dāng)場(chǎng)向該房地產(chǎn)公司付清按揭貸款本息6984.77元，該房地產(chǎn)公司自愿放棄違約金的訴求，雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》繼續(xù)履行。

法官說(shuō)法

日常生活中，購(gòu)房者以按揭貸款方式購(gòu)買(mǎi)商品房的，往往會(huì)簽訂一份三方協(xié)議，約定在辦理完房屋產(chǎn)權(quán)登記之前，開(kāi)發(fā)商需要對(duì)購(gòu)房者的貸款承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

開(kāi)發(fā)商在盡到了應(yīng)盡的通知義務(wù)后，購(gòu)房者仍未按期繳納貸款或提供反擔(dān)保，致使銀行扣劃開(kāi)發(fā)商保證金的，在滿(mǎn)足合同約定的情況下，開(kāi)發(fā)商享有合同解除權(quán)，且購(gòu)房者還應(yīng)當(dāng)根據(jù)其履約情況承擔(dān)違約金。

我國(guó)《合同法》中規(guī)定的合同解除方式主要有約定解除和法定解除兩種。其中《合同法》第93條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。”

而在即將施行的《民法典》中第562條也作了類(lèi)似規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！?/p>

但需要注意的是，約定解除權(quán)的成立和行使，應(yīng)以不違反法律法規(guī)為前提。