法院：可向無(wú)權(quán)處分人主張違約責(zé)任

簽訂房屋買賣合同后因其他共有權(quán)人不同意拒絕過(guò)戶，買受人如何維權(quán)？近日，廈門市集美區(qū)人民法院審理了該起房屋買賣合同糾紛。

2015年9月19日，小李與小張簽訂了一份《房屋購(gòu)買合同》，向小張購(gòu)買其作為產(chǎn)權(quán)人之一的某安置房，小張多次向小李確認(rèn)房屋出售征得所有共有產(chǎn)權(quán)人同意，雙方約定房屋總價(jià)110萬(wàn)元，在產(chǎn)權(quán)辦理完后10日內(nèi)辦理過(guò)戶手續(xù)，一方違約需賠償對(duì)方違約金150萬(wàn)元。合同簽訂后，小張將房屋交付給小李，小李陸續(xù)支付購(gòu)房款103萬(wàn)余元。訟爭(zhēng)房產(chǎn)于2018年4月18日辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，小張占有1／6份額。

之后，小李要求小張辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，小張以其他共有權(quán)人不同意出售房屋為由拒絕。小李于2018年11月1日向法院提起訴訟，訴請(qǐng)房屋所有產(chǎn)權(quán)人配合辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，該案于2018年12月11日庭審。庭審中，其他共有人明確表示不同意辦理過(guò)戶手續(xù)，小李故向法院申請(qǐng)撤回起訴，并另提起訴訟，要求解除合同、小張返還購(gòu)房款及利息、賠償違約金150萬(wàn)元及裝修費(fèi)用50萬(wàn)元等。經(jīng)鑒定，訟爭(zhēng)房屋裝修金額為20萬(wàn)余元，2018年12月11日的市場(chǎng)價(jià)值為22萬(wàn)余元。

小李認(rèn)為，其已依約支付了購(gòu)房款103萬(wàn)余元，小張拒絕協(xié)助辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，已構(gòu)成嚴(yán)重違約，損害了其合法利益，其有權(quán)要求小張返還購(gòu)房款及利息，賠償違約金、裝修費(fèi)用等。

而小張認(rèn)為，小李明知合同履行過(guò)程中極有可能會(huì)面臨其他共有人不同意過(guò)戶而導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的風(fēng)險(xiǎn)，仍堅(jiān)持向其購(gòu)買房屋，小李對(duì)其自身?yè)p失的發(fā)生存在非常明顯的過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)對(duì)小李主張的損失進(jìn)行扣減。另外，案涉房屋總價(jià)僅為110萬(wàn)元，而合同約定的違約金150萬(wàn)元，不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房屋總價(jià)，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)原告的實(shí)際損失，原告主張的利息及裝修損失亦缺乏依據(jù)。

法院審理：

解除購(gòu)房合同

返還購(gòu)房款及支付違約金

經(jīng)審理，法院認(rèn)為，小李依約支付了購(gòu)房款，但無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故小李主張解除《房屋購(gòu)買合同》并返還所支付的購(gòu)房款，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。關(guān)于違約金，小李的損失主要為房屋差價(jià)、裝修損失及資金占用期間的利息損失。經(jīng)鑒定，訟爭(zhēng)房屋于2018年12月11日的房屋價(jià)值為221萬(wàn)元，因此房屋差價(jià)損失為111萬(wàn)元，另裝修損失為201343．69元，再加上資金占用期間的利息損失，故雙方約定的違約金150萬(wàn)元，并未過(guò)分高于因違約所造成的損失，故法院對(duì)違約金的數(shù)額予以確認(rèn)。

據(jù)此，法院判決解除小李和小張簽訂的《房屋購(gòu)買合同》，小張返還小李購(gòu)房款103萬(wàn)余元并支付違約金150萬(wàn)元。后小張不服該判決上訴至廈門市中級(jí)人民法院，二審維持原判。

法官說(shuō)法：

買受人可向無(wú)權(quán)處分人主張違約責(zé)任

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定：“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外?！倍诜课葙I賣特別是涉及安置房買賣的情況下，房屋共有人較多，買受人往往因只與產(chǎn)權(quán)人之一簽訂合同，導(dǎo)致無(wú)法辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。此時(shí)，買受人可以向無(wú)權(quán)處分人主張違約責(zé)任，要求其賠償房屋差價(jià)損失等合理?yè)p失。

1月1日剛剛施行的《民典法》第三百零一條規(guī)定：“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修緒、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外?！北緱l對(duì)《物權(quán)法》進(jìn)行了修改，增加規(guī)定對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)變更性質(zhì)或用途的情形。

法官提醒

誠(chéng)信作為社會(huì)主義核心價(jià)值觀的要求，不論出賣人還是買受人，均應(yīng)恪守誠(chéng)信原則，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。